Rentabilidad del alquiler en Madrid, distrito a distrito
Cuánto renta al año el alquiler sobre el precio de compra, en los 21 distritos de Madrid capital. Sale de cruzar el precio de venta por metro con la renta media por metro y mes, así que es comparable entre distritos independientemente del tamaño del piso.
Los 21 distritos, de mayor a menor
Venta: idealista, julio de 2026. Alquiler: Brains Real Estate, 2.º trimestre de 2026. Rentabilidad bruta = renta anual dividida entre precio de compra, ambos por metro cuadrado.
Lo que dice esta tabla
La rentabilidad va justo al revés que el precio. Los distritos más caros de Madrid son los que menos rentan, y los más baratos los que más. La razón es sencilla: el precio de compra sube mucho más deprisa que la renta.
Un piso en Puente de Vallecas cuesta 3399 € el metro y se alquila a 19,7 € el metro al mes. Uno en Barrio de Salamanca cuesta 10.890 €, casi 3 veces más, pero solo se alquila a 29,6 €, que no llega ni al doble.
Por eso quien compra en los distritos caros no suele buscar renta, sino conservar patrimonio y esperar revalorización. Y quien busca renta mira al sur y al este.
El bruto no es lo que te llevas
Estas cifras son brutas. Para llegar al neto hay que descontar IBI, comunidad, seguro, derramas, el IRPF de los ingresos y, sobre todo, los meses en los que el piso está vacío. Como referencia, entre el bruto y el neto suele irse en torno a un tercio.
Un 7% bruto se queda cerca del 4,5% neto. Un 3,3% bruto se queda por debajo del 2,5%.
Preguntas frecuentes
¿Qué distrito de Madrid renta más en alquiler?
Puente de Vallecas, con una rentabilidad bruta del 7,0%. El que menos, Barrio de Salamanca, con un 3,3%. La media de los 21 distritos es del 4,6%.
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta del alquiler?
Se multiplica la renta mensual por 12 y se divide entre el precio de compra. Aquí se hace por metro cuadrado, así que el resultado no depende del tamaño del piso: es comparable entre distritos.
¿Por qué los distritos caros rentan menos?
Porque el precio de compra sube más deprisa que la renta. Un piso en el Barrio de Salamanca cuesta más del triple que uno en Villaverde, pero no se alquila por el triple. Por eso la rentabilidad baja según sube el precio del metro.
¿La rentabilidad bruta es lo que me llevo?
No. Del bruto hay que descontar IBI, comunidad, seguro, derramas, el IRPF de los ingresos del alquiler y los meses en los que el piso está vacío. Entre bruto y neto suele irse en torno a un tercio.
¿Vender o alquilar el tuyo?
La calculadora hace las dos cuentas con los datos de tu distrito, en 30 segundos y sin registrarte.