Alquilar mi piso en Madrid: lo que te queda limpio
Casi todas las guías te cuentan los pasos. Ninguna te dice la cifra que de verdad te importa: cuánto acabas ingresando después de Hacienda y de los gastos. Empecemos por ahí.
De la renta bruta a tu bolsillo
Un piso de 80 m² en Chamberí se alquila a precio medio de distrito por unos 2121 € al mes, 25.452 € al año. Esto es lo que pasa con ese dinero:
| Renta anual | 25.452 € |
|---|---|
| IBI | −1145 € |
| Comunidad | −1527 € |
| Seguro de hogar e impago | −220 € |
| Conservación y reparaciones | −1018 € |
| IRPF, tras la reducción del 50% | −3467 € |
| Te queda | 18.075 € al año · 1506 € al mes |
Cálculo orientativo sobre precios medios de distrito. Los gastos reales dependen de tu finca, y el IRPF de tu tipo marginal y de si hay hipoteca. No sustituye a un asesor fiscal.
Es decir: de cada 100 € de alquiler te quedan unos 71 €. Y eso contando con que el piso esté ocupado los 12 meses.
Lo que Hacienda no te quita
La confusión más común es pensar que se tributa por el alquiler bruto. No: se tributa por el rendimiento neto, y antes se restan
- IBI, tasa de basuras y comunidad
- Seguro del hogar y de impago
- Intereses de la hipoteca, si la hay
- Reparaciones y conservación
- Amortización del 3% del valor de construcción, que no sale de tu bolsillo pero desgrava
- Suministros que pagues tú, IBI incluido
Y sobre ese neto se aplica la reducción del 50% si es vivienda habitual del inquilino. Si el contrato se firmó antes del 26 de mayo de 2023, conservas el 60% antiguo. Puede llegar al 70% o al 90% en supuestos ligados a zonas de mercado tensionado.
Los dos trámites que más multas provocan
La fianza va a la Comunidad, no a tu cuenta
Es obligación del arrendador depositarla en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, el antiguo IVIMA, dentro del mes siguiente a la firma. Una mensualidad en vivienda habitual, dos en temporada o uso distinto de vivienda.
No hacerlo es infracción grave, con recargo de entre el 26% y el 50% del importe de la fianza. Es el error más caro y más común.
El certificado energético es obligatorio para anunciar
La etiqueta tiene que aparecer en el anuncio desde el primer día. Sin él no se puede publicar la vivienda legalmente.
Quién paga qué
Desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, los honorarios de gestión inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato los paga el arrendador. El inquilino no los paga.
¿Cuánto puedes pedir por el tuyo?
Depende del distrito, y la diferencia es grande. Estos son los precios medios por metro cuadrado y mes, con su rentabilidad bruta:
Ver los 21 distritos · Comparar rentabilidades
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se lleva Hacienda de un alquiler en Madrid?
Tributa el rendimiento neto, no el alquiler bruto: primero se restan IBI, comunidad, seguro, conservación, intereses de la hipoteca y la amortización del 3% del valor de construcción. Sobre lo que queda se aplica una reducción del 50% si es vivienda habitual del inquilino, y solo la mitad restante va a la base general del IRPF, a tu tipo marginal. En la práctica, de cada 100 € de alquiler suelen quedarte entre 70 y 80 € limpios.
¿Cuánto se lleva Hacienda de un alquiler de 500 €?
De 500 € al mes, 6.000 € al año, tras descontar gastos y aplicar la reducción del 50%, la base que tributa suele quedarse en torno a 2.200 € y el IRPF ronda los 800 € anuales. Depende mucho de tu tipo marginal y de si hay hipoteca, porque los intereses también se deducen.
¿La reducción del IRPF es del 50% o del 60%?
Depende de cuándo se firmó el contrato. Los firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen el 60%. Los posteriores aplican el 50% general, que puede subir al 70% o al 90% en supuestos concretos ligados a zonas de mercado tensionado.
¿Hay que depositar la fianza en algún sitio en Madrid?
Sí, y es obligación del arrendador. Hay que depositarla en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, el antiguo IVIMA, dentro del mes siguiente a la firma. Es una mensualidad en vivienda habitual y dos en temporada o uso distinto. No hacerlo es infracción grave, con recargo de entre el 26% y el 50% del importe.
¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler?
El arrendador. Desde la Ley 12/2023 los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del propietario, no del inquilino.
¿Cuál es la rentabilidad media del alquiler en Madrid?
La rentabilidad bruta media de los 21 distritos es del 4,6%, y va del 7,0% en Puente de Vallecas al 3,3% en Barrio de Salamanca. En neto suele irse en torno a un tercio.
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