Gestión de edificios completos en Madrid
Para quien no tiene un piso, sino el edificio entero. Familias que lo heredaron, sociedades patrimoniales, family offices y empresas con vivienda en cartera. Lo llenamos, lo cobramos y respondemos de que rinda. Y si lo que toca es venderlo, también.
Para quién es esto
Lo lleváis entre hermanos o primos, cada uno con su cuota, y nadie quiere ser el que da explicaciones a los demás.
La empresa tiene vivienda en cartera y hoy la gestiona alguien que además tiene otro trabajo dentro de la casa.
Hay varios activos, hace falta un solo interlocutor y un informe que se pueda leer sin llamar por teléfono.
Se ha decidido salir, y hay que dejar contratos y ocupación en su mejor momento antes de enseñárselo a nadie.
¿Tienes uno o dos pisos sueltos? Entonces esto no es lo tuyo, y te sale más a cuenta la gestión de alquiler por distrito o la valoración para vender. Se dice aquí para que no pierdas el rato.
Lo que cuesta, y cuándo se paga
No se cobra nada por adelantado. Ni por salir al mercado, ni por preparar el edificio, ni por enseñarlo. Los honorarios se pagan cuando el edificio produce, y se cierran por escrito antes de empezar.
El sector se mueve entre el 8% y el 10% de la renta anual, o entre el 4,5% y el 6,5% de la mensual más IVA. Casi nadie lo publica, así que conviene preguntarlo siempre, y preguntar sobre todo cuándo se cobra: ahí es donde se nota la diferencia entre quien confía en llenar el edificio y quien no.
Somos el puente y somos el gestor
Un edificio tiene dos salidas, y no siempre gana la misma:
Alquilarlo piso a piso, gestionándolo nosotros. Más ingreso bruto y control total sobre quién entra, a cambio de operativa diaria, rotación y meses vacíos que hay que gestionar.
Cederlo entero a un operador de alquiler residencial que lo explote. Menos ingreso por metro, pero un solo interlocutor, ocupación estable y cero operativa. Aquí hacemos de puente con esos operadores.
Las dos cuentas se hacen con los números del edificio encima de la mesa, y decide el propietario. No hay una respuesta buena para todos los edificios.
Lo que vale operar bien un edificio
Un ejemplo concreto y comprobable, porque los adjetivos aquí no sirven de nada. Madnum Living, en Méndez Álvaro, alquila sus viviendas de 2 dormitorios desde 2.100 € al mes con 74 m². Eso son 28,4 € por metro, cuando la media de Arganzuela, que es su distrito, está en 23,1 €.
Un 23% por encima del distrito. Dicho de otra forma: ese precio por metro es el que se paga en Chamberí.
No todo es la gestión, y conviene decirlo: es obra nueva, tiene piscina, gimnasio y servicios incluidos. Pero da el orden de magnitud de lo que separa un edificio operado con criterio de uno alquilado piso a piso según va tocando.
Los tres números que hay que exigir
Un edificio no se mide en adjetivos, se mide en tres cifras. Son las que publican los operadores institucionales que llevan miles de viviendas en Madrid, y son las que tienes que pedir en cada informe:
Si un gestor no te da esos tres números cada trimestre, no está gestionando tu edificio: está cobrando el alquiler. Es la pregunta más útil que puedes hacer en una primera reunión, y la que más rápido separa a unos de otros.
Referencias de ocupación, rotación e impago publicadas por operadores de gestión residencial en Madrid, agosto de 2026. Precio de Madnum Living: su propia web, agosto de 2026.
Qué factura un edificio en cada distrito
Renta anual de un edificio de 1.000 m² alquilables, distrito a distrito. Sale de la renta media por metro y mes, así que escala: si tu edificio tiene 2.400 m², multiplica por 2,4.
Alquiler: Brains Real Estate, 2.º trimestre de 2026. Venta: idealista, julio de 2026. Es renta bruta a ocupación llena: del bruto salen IBI, comunidad, seguro, derramas, IRPF y los meses vacíos. Sirve para comparar distritos, no como previsión de ingresos de un edificio concreto.
Si el edificio es de varios
Un edificio heredado rara vez tiene un solo dueño. Tres hermanos, cada uno con su cuota, y uno que hace de portavoz porque es el que contesta el teléfono. Eso es justo lo que hace que una familia desconfíe de una agencia: que la información llegue a uno y los demás se enteren tarde.
Cada propietario entra con su cuenta y ve lo mismo. Las visitas, las ofertas, los ingresos y las decisiones pendientes. Se marca quién puede decidir solo y quién necesita a los demás, y cada decisión queda con fecha y con quién la firmó. No hay que fiarse de nadie: está escrito.
Vender el edificio entero
Vender un edificio no se parece a vender un piso. El comprador es un fondo, una socimi o un family office, y no mira las fotos: mira la renta que produce, los contratos que hay firmados y cuánto queda de cada uno.
Por eso la preparación es distinta. Antes de salir al mercado hay que dejar los contratos en orden, la ocupación en su mejor momento y los números documentados, porque son los números los que se compran. Salir con el edificio medio vacío y sin papeles cuesta dinero en el precio de cierre.
Situaciones que pasan de verdad
No son casos hipotéticos: son las cosas por las que llama un propietario de edificio. Si reconoces la tuya, ya sabes de qué va el servicio.
- «Me han mandado un requerimiento de Hacienda y necesito el desglose de ingresos y gastos del año.»
- Sale del sistema con fecha y concepto, sin reconstruir nada a mano. Cada euro que entra y sale del edificio está anotado desde el primer día.
- «Somos tres hermanos y quiero que todos vean lo mismo, no que se lo cuente yo.»
- Cada uno entra con su cuenta y ve las visitas, las ofertas, los ingresos y lo que está pendiente de decidir. Se marca quién puede decidir solo.
- «Tengo cuatro pisos vacíos desde hace meses y no sé si es el precio o es cómo se están enseñando.»
- Es lo primero que se mira: cuántas visitas entran por anuncio y cuántas acaban en oferta. Si entran visitas y no hay ofertas, es el precio. Si no entran visitas, es el anuncio.
- «Me voy a vivir fuera y no quiero estar pendiente de una avería.»
- Las incidencias no llegan al propietario. Llegan las decisiones, que son otra cosa, y llegan por escrito.
- «Hemos decidido vender el edificio entero, ¿os podéis encargar?»
- Sí, y conviene decirlo con tiempo: un edificio se vende por los números que produce, así que lo que se haga los seis meses anteriores cambia el precio de cierre.
Preguntas frecuentes
¿Hay zonas tensionadas del alquiler en Madrid?
No. A agosto de 2026 la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado, así que en Madrid no se aplica el tope de renta ni la prórroga extraordinaria que sí rigen en comunidades que sí las han declarado. Es la duda que más nos llega y conviene tenerla clara antes de fijar rentas en un edificio entero.
¿Cuánto cobra una gestora por llevar un edificio de alquiler?
En el mercado se mueve entre el 8% y el 10% de la renta anual, o entre el 4,5% y el 6,5% de la renta mensual más IVA, según quién lo publique. Nosotros no cobramos nada por adelantado: se cobra cuando el edificio produce, no antes. El número concreto depende del tamaño y de qué parte lleve cada uno, y se cierra por escrito antes de empezar.
¿En qué se diferencia esto de un administrador de fincas?
Un administrador de fincas lleva la comunidad: derramas, juntas, proveedores y el mantenimiento del inmueble. No busca inquilinos, no negocia rentas, no persigue impagos y no responde de que el edificio esté lleno. Aquí lo que se gestiona es la explotación: llenarlo, cobrarlo y que rinda. Son dos trabajos distintos y muchos edificios necesitan los dos.
El edificio es de varios hermanos. ¿Eso complica algo?
Es lo más habitual en un edificio heredado, y suele ser el motivo real por el que la familia desconfía de una agencia: que solo uno se entere de lo que pasa. Cada propietario entra con su cuenta, ve lo mismo que los demás y se marca quién puede decidir solo y quién no. Las decisiones quedan con fecha y con quién las firmó.
¿Podéis alquilar el edificio a un operador en vez de piso a piso?
Sí, y a veces es lo que más conviene. Hay operadores de alquiler residencial que toman edificios completos y los explotan ellos. Sirve de puente para eso y también se gestiona en directo: se estudian las dos salidas con números encima de la mesa y decide el propietario.
¿Y si lo que quiero es vender el edificio entero?
También se lleva. La compraventa de un edificio completo no se parece a la de un piso: el comprador es un fondo, una socimi o un family office, mira la renta que produce y no las fotos, y la operación se cierra con números y con contratos en la mano. Se prepara el activo para que esos números se sostengan.
¿Cuánto más se saca de un edificio bien operado?
Un ejemplo que se puede comprobar: Madnum Living, en Méndez Álvaro, alquila sus viviendas de 2 dormitorios desde 2.100 € al mes con 74 m². Son 28,4 € por metro, un 23% por encima de la media de Arganzuela, que es su distrito. Ese precio por metro es el de Chamberí. No todo es la gestión: es obra nueva y tiene piscina, gimnasio y servicios. Pero enseña el orden de magnitud de lo que separa un edificio operado de uno alquilado piso a piso y sin criterio.
¿Qué números mide un gestor profesional de edificios?
Tres, y son los que hay que exigir en cada informe: ocupación media, rotación anual de inquilinos y tasa de impago. Los operadores institucionales de Madrid publican en torno al 96% de ocupación, menos del 8% de rotación y menos del 1% de impago. Si un gestor no te da esos tres números cada trimestre, no está gestionando el edificio: está cobrando el alquiler.
¿Qué rentabilidad da un edificio en Madrid?
Depende del distrito, y va justo al revés que el precio. La rentabilidad bruta más alta de los 21 distritos está en Puente de Vallecas, con un 7,0%. En ingresos absolutos manda Barrio de Salamanca: un edificio de 1.000 m² alquilables factura ahí unos 355.080 € al año, frente a los 192.240 € del mismo edificio en Vicálvaro.
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